Если допустить, что сегодняшняя общая рыночная стоимость объекта аренды, в нашем случае - земельного участка, равна Vo, то размер арендного платежа, эквивалентный доходу на капитал, можно представить в виде следующей формулы:
где S - общая площадь объекта, Сб - удельная стоимость замещения амортизируемой части объекта аренды, T - срок экономической жизни амортизируемой части объекта, is - ставка процента фонда возмещения, - фактор фонда возмещения (аналог нормы амортизации), - стоимость замещения амортизируемой части объекта аренды (для земли - инженерного обеспечения).
Aвозвгод=S*Cб*SFF(T, is)=VA*SFF(T, is), (1)
Исходя из вышесказанного, с формальной точки зрения величину арендного платежа, отвечающего за возврат капитала, можно выразить следующим образом:
Размер дохода для возврата капитала в арендном платеже, по сути, должен зависеть от восстановительной стоимости имущества. Он равен нижней границей рыночного арендного платежа и призван покрыть издержки собственника на восстановление амортизируемой (истощаемой) части имущества в конце срока его экономической жизни. Для свободного или условно свободного земельного участка под амортизируемой частью имущества следует понимать его улучшения - инженерное обеспечение или инженерные коммуникации, необходимые для функционирования зданий, строений и сооружений, которые находятся или могут находиться на участке.
Таким образом, доход на капитал и доход для его возврата с экономической точки зрения определяют структуру арендного платежа за имущество, на который вправе рассчитывать собственник при сдаче имущества в аренду.
В соответствии с современной теорией инвестиционного менеджмента основная цель сдачи в аренду объектов недвижимости (свободной или улучшенной земли) является получение дохода на капитал и дохода для возврата последнего. Под капиталом в данном случае понимается в денежном выражении рыночная стоимость имущества, сдаваемого в аренду. Если допустить, что имущество сдается на условиях чистой ренты, то доход на капитал - это часть чистой ренты, которую выплачивает арендатор собственнику за пользование его имуществом. Размер этой ренты прямо пропорционален стоимости имущества и равен произведению его стоимости на некоторую норму дохода (аналог банковской процентной ставки). Данная рента, как правило, используется собственником для удовлетворения жизненных потребностей. Для госсобственности она формирует доходную часть бюджета. Доход для возврата капитала (вторая часть чистой ренты) необходим собственнику для того, чтобы иметь средства для восстановления сдаваемого в аренду имущества.
Технология реализации этого варианта зависит от наличия необходимой информации. При наличии рыночных данных могут использоваться либо прямые рыночные данные, либо их оценки, выполненные подготовленными на местах специалистами. При отсутствии рыночных данных можно использовать методологию, основанную на оценке восстановительной стоимости инженерных коммуникаций земельных участков.
Для России на начальном этапе целесообразно использовать зональный вариант организации системы взимания арендных платежей и налогообложения. С одной стороны этот вариант с финансовой и временной точек зрения наименее трудоемок, и с другой - не препятствует в дальнейшем пространственной детализации системы взимания арендных платежей и налогообложения.
Анализ существующих систем такого назначения в западных странах говорит о существовании двух альтернативных подходов к их практической реализации: точечный и площадной (зональный) варианты. Под точечным вариантом понимается вариант, предусматривающий индивидуальную оценку аренды/налога для каждого индивидуального участка. Зональный вариант предполагает определение единого значения аренды/налога как некоторой средневзвешенной величины на некоторой территории (оценочной зоны): минимум - квартал (кадастровый квартал), максимум - некоторая территория, характеризующаяся относительно одинаковыми составом и величиной ценообразующих факторов внутри каждого ее участка.
Проблема создания эффективной системы взимания арендных платежей и налогообложения (в дальнейшем есть смысл не разрывать эти два понятия) для современной России с ее огромной территорией упирается в решение проблем методологического, финансового и временного характера.
Грибовский С.В., д.э.н.,профессор, зам.начальника государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Санкт-Петербург
Методология определения арендной платы за земли поселений
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Правовая поддержка НКО
Правовая поддержка предприятий
Журнал "Право и безопасность"
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Методология определения арендной платы за земли поселений | Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" | http://www.dpr.ru
Комментариев нет:
Отправить комментарий